BBIN BBIN宝盈集团方升研究“工业上楼”根本算不过来账？

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　　这两年“工业上楼”是地产圈的一个高频词，但很多人对此也是只闻其名，不晓其理。

　　其实，简单来说，就是诸如深圳这种核心城市，土地稀缺但又想抓牢实体产业，导致出现了工业用地供需矛盾，既然横向已经没地了，那就向天要地——这就出现了“工业上楼”，工业上楼一般不会是重工业，主要是一些生物医药等产业升级后的轻工业。

　　对“工业上楼”最通俗的解释，就是在工业用地上建一个高层的厂房，把企业的生产、办公、研发等转移到高层工业楼宇当中。为了与多层厂房区分开，我们所提的“工业上楼”通常高度超过24米，或者楼层数达到7层及以上。

　　为了满足工厂的生产属性，所以会对高层厂房在载荷上有要求，并且每层还要配置相应的卸货和吊装平台等辅助生产设施，满足人货分离的办公生产需求。

　　另一方面，工业上楼供给的产业空间，主要是保障先进制造业，而不是普通工业，工业上楼对象多为轻型生产、环保型和低能耗类型的先进制造业，如生物医药、半导体与集成电路、智能终端、激光与增材制造、精密仪器设备等产业方向。

　　在20世纪50年代，香港为解决土地资源紧缺与工业发展需求的矛盾，将低技术、劳动密集的手工业、轻工业搬上高楼，形成工业大厦。随着产业不断升级，工业大厦主要产业门类也变成以服装、医药、电子等轻型产业为主。

　　新加坡与香港不同，由于产业相对偏重，主要发展堆叠式厂房。堆叠式厂房通常为4-9层，以三层为一个单元向上堆叠。厂房包含中试生产制造、研发办公、物流仓储三大功能，并配有直达货梯、装卸货平台等生产辅助设施。企业可以租或买一个单元作为自己的完整产业运行机构。

　　和新加坡、中国香港等原因类似，中国内地珠三角地区开启“工业上楼”的探索也是源于城市发展面临着越来越严重的土地资源紧缺，制造业的转型升级催化了“工业上楼”的加速发展。

　　在中国内地，已知最早的“工业上楼”案例是佛山顺德的“天富来国际工业城”。该项目是2005年港资康富来公司借鉴香港的工业大厦模式建设的多层厂房。但在当时，企业已经习惯了“独门独院”的厂房形态，高层厂房几乎没有市场。直到2006年12月，顺德政府出台《商品厂房开发经营管理试行办法》，赋予厂房房产证，整栋厂房可以分层、分单元出售，高层厂房业态才渐渐被企业所接受。

　　第一份是2018年5月，青岛发布《高层工业楼宇经济发展实施意见》，在全国范围内率先明确了“工业上楼”的基本要求及扶持政策；第二份是2018年8月，深圳在《工业区块线管理办法》中提出支持和鼓励机器人、集成电路、新材料、医疗器械等先进制造业向高层工业楼宇发展。深圳是改革开放的试验场，此时出台文件支持“工业上楼”发展，方向性不言而喻；第三份是2018年12月，佛山市三水区乐平镇发布《“工业上楼”扶持办法》，这是广东第一份关于“工业上楼”的政策文件...

　　三份文件，拉开了“工业上楼”的序幕，至于为什么政府支持“工业上楼”，核心就两个字：缺地！

　　这两年，工业厂房行情一路走高，尤其是在一、二线核心城市，工业用地已经成为最城市的稀缺资源。

　　由于沿海发达地区在前些年热火朝天的招商大战中已经把产业用地出让殆尽；同时，随着城市化进程的快速推进，早年偏僻荒凉的开发区现在成了城市的核心区，城区大批存量低效工业用地由于缺乏必要的土地出让约束条件，政府对此也无可奈何。

　　在这样的背景下，提高容积率、向存量要空间便成了政府的唯一选择。而产业类型也由传统的重工业转为设备轻，污染和噪音小的高端制造；同时建筑工艺水平的提升也为“工业上楼”提供了契机。

　　综上，“工业上楼”的本质是政府借市场的手实现工业土地利用率提高，进而缓解企业的用地矛盾。

　　其实，对于想要参与“工业上楼”项目的开发商而言，真正关心的只有一个问题：算的过来账吗？

　　关于这个问题，我们先来看深圳今年2月份正式发布的《深圳市“工业上楼”审批实施方案》，其中有两条规定线）项目实施应遵循“保本微利”原则，项目内部收益率原则上≤4.5%。（2）项目新建工业厂房实施主体自持比例≥2/3，剩余厂房可用于回迁安置或按相关规定分割销售，自持厂房建成后平均租赁价格≤35元/平方米·月，租赁价格年涨幅≤5%。

　　我们以深圳为例，深圳“工业上楼”厂房平均月租金不超过35元/平方米，按照这个标准计算，企业租一个100平的厂房，月租金最多3500元，一年租金不超过42000元，每平米不超过420元。那么50年的持有期能有多少收益？

　　我们假设租金年涨幅与基准收益率相等，“工业上楼”每平米财务收益为：35元/平方米/月×12月×50年=21000元，假设出租率80%，租金打个九折，收益就是15120元。也就是说，只要你的建设成本低于15000元/平（哪怕在深圳，“工业上楼”成本应该也不会高于10000元），运营个50年，IRR肯定在4.5%以上。

　　为积极推动工业上楼计划的部署，平衡改造工业楼宇收益过低的问题，今年2月份出台的《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》首次提出了增配城市更新类“工业上楼”项目最高30%的商品居住建筑面积，这使得已经走上工改M1的项目看到了一丝曙光，利用30%住宅面积的现金流反哺工业物业。

　　其他政策扶持方向还包括建设资金扶持，比如佛山提出按照建筑物总体工程造价的2%给予扶持；深圳提出给予工业上楼开发单位一次性500万元的建设补贴；天津滨海高新区最高给予800元/平米建设补贴等。税收奖励补贴，如青岛提出首次分割转让发生的区级贡献全部用于奖励工业综合体开发企业。租金补贴，青岛提出按100元/平方米/年的标准给予工业综合体开发企业三年租赁费补助。贷款贴息，佛山三水区乐平镇提出专项用于“工业上楼”建设的贷款，按照实际利率予以补贴等等。

　　虽然现有政策中各类补贴，政策支持不少，但对房企来说，最有吸引力的还是住宅的配套和分割转让。

　　但是，总而言之，言而总之，工业上楼其高比例自持，低回报，长运营期，慢回收期的属性已经决定了“工业上楼”本质上还是一项公共事业，国企牵头也是必然。

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